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房價要下跌了嗎?專家分析:想想「逢低進場」不要碰四大地雷

現在想買房嗎?房貸利率下調,「勾引」潛在的購房者想買房嗎?Line Today今天(2020)年3月下旬做的網路民調高達40.25%的人說「不會買房,高房價買不起」,其次有25.39%的人說「還在觀望,看房價跌不跌」,可見「房價」這是決定是否進入市場的關鍵。

疫情迫使買家縮手,降價潮正在出現。受疫情影響,近期看跌房價的人數比去年增加了不少。業主願意順應現狀,佛心降價了嗎?與房屋統計相比,六都網上待售的中世紀房屋的平均開價發現都呈下降趨勢。

如果將今年3月的開價與近半年開價最高的月份相比,桃園、台南、台中的開價下跌最多,跌幅超過9%,而房價最高的台北市則下跌最少。

對此,房屋比房屋總監陳傑鳴分析,雖然台灣省沒有大規模的疫情傳播,但近期人們的消費信心受到了影響,這也讓很多原本打算出售的買家轉向觀望,導致房地產市場的去化速度放緩。在預期交易的情況下,業主不再堅持價格。因此,今年3月待售房屋的開價將大幅下降。即使與2019年10月基期較低的相比,六都仍然全部下降。

陳傑鳴還指出,近年來,房地產市場北溫南熱。雙北以外的都會區不僅交易熱,房價也創歷史新高。然而,由於近年來中南部推案數量的上升,積累了很大的銷售壓力。肺炎疫情爆發後,業主明顯從一路看漲轉為「少賺先出場」心態。

雖然雙北房價很高,但還沒有回到以前的高點,除非業主的資本需求緊迫,否則很難有大幅降價的意願。至於新房預售,住房展覽雜誌研發總監何世昌表示,今年第一季度的新建議不僅沒有放鬆,而且交易價格也沒有下降,而且由於新建議不像中世紀的普遍利潤,交易量表現不佳。

他直截了當地說:「建築商不降價,主要是因為前一波多頭過了十幾年的好日子,口袋賺滿了。此外,低利率和寬鬆貨幣創造的低資本成本環境使建築商更有信心不降價。」然而,何世昌也認為,雖然建商嘴裡喊著「沒有理由降價」,但如果疫情不能放緩,成交量停滯,新房價格很可能在第二季度放鬆。

假設疫情持續到年底,下修空間會更大,甚至可能超過5%。別人怕我貪婪?投資者已經低調進入市場掃貨。在這個最恐慌的時期,自住客應該進入市場嗎?據何世昌觀察,近期北臺新房市場幾乎隨疫情完全波動,但令人驚訝的是,雖然自住客明顯縮手,但投資者比例略有增加,甚至有案例表示對股市失望「賣股買房」對於長期房地產投資者來說,他推測這些投資者應該是護送疫情將在短期內結束,預計房價將在結束後再次上漲。

陳傑鳴還指出,由於去年臺商迴歸的投資爆發利潤依然存在,與去年同期相比,今年第一季的成交量增長了6%.8%。他還觀察到,確實有很多買家利用疫情進入市場,在危機中撿便宜貨。

從自住者的角度來看,陳傑鳴認為目前的購房環境相當友好,不僅歷史上抵押貸款利率最低,還款期最長40年,寬限期最長5年。最近,領先的抵押貸款土銀和合庫也推出了「本金前低後高」30年階段還款計劃,前10年(含寬限期)最低只需償還本金0.15%,可讓年輕人的初期購屋負擔減輕不少。

若本身有購屋計劃,不妨把握此一時機逢低搶進。撿便宜鎖定超額供給區,有機會搶進「斷頭屋」現階段很多購房者最好奇的是,如果疫情持續,市場就會出現「斷頭屋」出現嗎?普通人有機會搶嗎?對此,陳傑鳴表示,如果疫情沒有好轉,必然會惡化整體經濟發展。

此時,收入不穩定或抵押貸款比例過高的人可能無法支付貸款,斷頭房的機會確實會增加。最容易出現斷頭房的地區以新建剩餘房屋數量較大的新興重劃區為首,如新北淡海新市鎮、台中七、十二、單位一重劃區等。據內政部去年11月公佈「新建餘屋(待售)住宅」據統計,截至2018年第四季,台灣共有75、227戶新建餘屋,餘屋數量最多的前10個區域為淡水、中利、左營、三民、桃園、新莊、南子、龜山、汐止、板橋。除汐止外,其餘9個行政區都有重新劃分區。如果加上去年頒發的9萬多套房屋和14萬多套建築許可證「未來供給」,事實上,市場的銷售壓力不容低估。

陳傑鳴進一步解釋說,預售期間重劃區建案存在建設問題。此外,在早期階段,他們只需要承擔每個專案的資金,這導致一些買家誤判他們的購房能力,並衝動進入市場。一旦市場形勢隨著疫情的逆轉而下降,他們決定在交付前後擺脫貸款,因為他們負擔不起貸款。

由於新興重劃區同質產品較多,為了加快銷售速度,資金壓力較大的人可能會降價換現金。如果小資產階級想買便宜貨,他們不妨多關注這些地區。避免買房踩雷,不要碰四種產品。

陳傑鳴還建議現階段不要碰四種產品:1.大平數產品受少子化、未婚趨勢影響,中小平數仍將成為未來房地產市場的主流。建議普通家庭在購買房屋時避免平數過大、總價過高的產品,以免在轉售時找不到買方接管。住房條件差的老房子不僅貸款年限短,核貸款成數低,還會遇到很多維修問題。

對於現金不多的購房者來說,負擔會比較重。雖然非法使用的工業住宅的房價比普通住宅便宜10%到20%,但銀行核貸款的數量通常較低,甚至無法申請政府的優惠貸款。此外,根據目前的情況,當地法律並不容易,未來可能很難擺脫。.雖然頂加物件似乎是頂加物件的兩倍,CP價值很高,但隨時都有被拆除的風險。屆時,業主不僅要承擔拆遷成本,而且過去賺取的空間也消失了。事實上,它並不便宜。

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