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高公設會不好?先弄清楚大公小公是什麼

   大多數現代人喜歡在社群區中管理和公共設施完善的物件。當他們看房子時,當他們看到一個有大面積中庭花園的社群時,他們通常會直覺地認為它的公共設施比一定要高,但有些人會退縮。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐解釋說:「事實上,所謂的公共設施是指社群居民可以共同使用的公共設施,如一樓的露天空間或中庭只能算作法定公共空間,而不包括在公共區域。」

所謂公共設施,就是自己房子專用的部分(主建築),扣除與其他居民共用的部分。其中,公共設施分為大公和小公。

張旭嵐說,簡單來說,大公是所有居民共同持有和使用的空間,如大廳、中庭、管理室、體育娛樂設施、樓梯間、避難室、水電裝置等。;小公是指只供社群某些特定人使用和持有的空間,如每層樓的通道、電梯間、走道等。由於樓層的房型和設計不同,樓層之間的小公比也可能不同。

於欣地政士事務所地政士謝萬珍指出,目前還沒有法律確定公開比的計算方法,但一般來說,公開比的演算法是公開面積/主建築+附屬建物+」。

張旭嵐表示,94年7月新建建築法規實施後,不僅八樓以上建築物強制設定雙安全梯,緊急電梯梯間還必須設定獨立出入口的排煙室。這兩項新規定提高了公共比例5%左右,也使30%上述高公設產品將成為常態,「換句話說,1994年以前建造的房屋相對較小,面積相同,新套房的空間感覺較小,10年以上的中世紀房屋有更大的室內可用空間。對於那些想把錢花在刀口上的買家來說,他們會覺得更划算。」

但是低公設比真的好,高公設比被建商騙錢嗎?張旭嵐認為,對於戶數眾多的建築社群來說,由於規劃空間大,公共設施將相對完整。除了普通的健身房,甚至游泳池和視聽室,還有足夠的居民共同分擔管理費;但缺點是人多,出入複雜,尤其是開設居民管理委員會時,有時候比較麻煩。也可能有居民對公共設施不感興趣,會覺得公共設施不實用,白白為別人付錢。

台灣房屋建設旗艦特許經營店東郭誌佑分析,台灣七期有許多知名建築商,將保齡球場、社群餐廳、酒吧等高階公共設施作為賣點,以提高市場價格,但相對而言,消費者享受更完美的生活功能,也需要支付更多的錢購買房地產,甚至產生更高的管理費,用於維護這些設施供居民共同使用。

相比之下,低公共比例的物件是讓買家在刀口上花錢,也可以讓他們有更大的室內空間平板數量,但這也意味著社群的生活功能將會更低,加上目前低公共比例的物件通常更高,貸款數量可能不如新房子漂亮,「在購買低公開物件時,除了有抵押貸款需求的人外,他們還應該更加關注評估外部生活環境,以彌補自己社群的不足。

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