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買賣雙方必須注意預賣房轉手交易的注意事項

受資金氾濫和低利潤時代的影響,預售計劃和購買天然氣直接在線上升。最近,北、中、南發生了爆炸性訂單搶購預售案件。然而,這一波預售購買天然氣強勁。

專家指出,土地購買和工廠擴張促進了消費者購買房屋的信心,導致「今天不買,明天更貴」之預期心態,因此不少民眾大開財務槓桿,搶買區域第一案或是潛銷案,不過房產人士也提醒,紅單轉賣、預售換約都有隱藏的風險,能否轉單、換約,或是額外產生的成本,都得仔細計算後疫情時代來臨,自5月後房市買氣節節升溫,尤其又以自備付款方式彈性輕鬆的預售案最為搶手,像是近期台南高鐵首案達麗「國家強棒」潛銷期間預約組數達到600組,中秋節前夕開案的竹北高鐵案「竹科匯」,在公開銷售的第一天,預約戶只在現場簽訂合同,許多客戶無法透過電話預約。

瑞普萊坊市場研究與顧問部主任黃舒衛指出,全球大撒幣和臺商資金迴流,以及臺積電罕見的大動作,導致了購房信心的恢復,甚至出現了預售案件成交價格高於開盤價的特殊現象。我在紅單交易中聽說過,但最近建築商制定了更多禁令。然而,當房地產市場似乎回到多頭時,當紅單轉售和交易時,我聽說過。雖然最近建築商禁止轉售紅單,這也延長了交易的閉鎖期,但當許多人想購買熱銷案件時,他們仍然想花更多的錢購買紅單或交易。

然而,所謂的紅單和交易有什麼區別?《住宅週刊》主席陸敬民指出,所謂紅單,是指建築商在正式取得建築照片前潛銷期間的預購單,通常會支付5~10預訂金額1萬元,正式預售房屋銷售合同等到建照和公開銷售。「換約」也就是說,第一手買方以正式合同轉售,給予第二手買方的過程。

經常聽到的「紅單交易」,成陽律師地方政治家與事務所代表黃景揚解釋說,紅單是預購單,只代表購買意願。即使第一手買家在簽訂合同前後悔不買,建築商也會全額退還所有押金,沒有違約問題。

因此,許多投資者看到了早鳥折扣和正式案件的價差,在轉手過程中沒有所謂的成本,2013年和2014年房地產市場多頭,紅單混亂。雙方不要忽視隱形成本,如果是換約利潤「換約」,由於已經是正式合同,建築商通常約束一年以上,甚至部分建築商會約束到房屋完成,因此基於合同規範,如果第一手買方在短時間內有資本需求,必須按合同賠償,如果在鎖定期後轉售,黃景揚也提醒,通常第二手買方只注意手續費、買屋價格,但隱形的成本包含:該物件是否已經客變,客變後是否有增減建材,是否已經退費、增加的建材賣方有無付清,買方都得仔細詢問清楚。

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