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有點驚訝!「這縣市」人口撐起來房地產市場

人口減少導致消費能力減弱,是國內需求行業關注的問題,消費能力緊縮的結果也可能導致房地產市場交易疲軟。然而,根據中信住房統計,新竹縣不僅具有最佳的人口增長效益,而且房價也呈現出正增長,表明在人口增長的優勢下,當地房地產需求相對增加,房地產市場得到支援。

中信房屋統計第一季各縣市人口資料「遷入/遷出比」衡量各縣市人口現狀,結果表明新竹縣遷入人口遷出人口1.3倍,人口年增長率也達到1.3%,兩項指標均為全國第一。「遷入/遷出比」是以「遷入人數」除以「遷出人數」計算,即「遷入人口占遷出人口的多少倍?」,該數值可用以觀察人口流動所產生的效益,數值大於1,顯示遷入人口比遷出還來的多,也就是人口遷徙淨成長具有正向效益。

據中信房屋研展室統計,全國「遷入/遷出比」前三個縣市分別是新竹縣1.3、桃園市1.16、新北市1.13。其中,新竹縣和桃園市也是中國人口總數年增長率最高的前一個縣市,表明兩個縣市都具有人口積極發展的優勢,但只有新竹縣也具有房價正增長的優勢,在人口和房價方面也相當出色。

由於新竹縣的高科技產業,國內各方的精英人才湧向竹科,消費相關產業也受益。中信房屋研發室副理張漢超指出,竹科發揮的人口磁吸效應,使各行業享有豐富的消費動能,房地產當然也受益。從房地產價格的變化來看,2020年新竹縣1~42019年同期累計交易量增加14.13%,第一季平均房價也比2019年同期增長12.1%,顯示人口增長的好處是對房地產市場的強有力支援。

張漢超指出,隨著人口的增長,新竹縣可以同步受益,這與人們更容易接受的房價水平有關。穩定的高收入和相對具有成本效益的房價形成了所謂的經濟財富效應。人們覺得財富水平可以承擔購買成本,從而促進房地產的購買力。因此,房地產交易啟用,支援價格和數量。

至於「遷入/遷出比」最不理想的地方在哪裡?倒數前三的縣市是連江縣0.74、台北市0.75、彰化縣0.81。其中,台北是六都中唯一的一個「遷入/遷出比」倒數前三的直轄市和年人口增長率也是中國最低的,但台北的年房價增長率並沒有大幅下降,上升。

對此,張漢超分析,台北房價僵化,房價易漲難跌。許多負擔不起沉重房價和高價的人轉向周邊或其他縣市,從而演變成人口外移的現象。實際上,影響台北房價的變數很多,人口增長只是其中之一。其他條件,如土地難以獲得、生活功能優勢、政治經濟中心等,都足以影響房價。

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