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建商購地狂潮席捲竹北高鐵特區夯推案

去年竹北高鐵特區土地標準銷售熱點,包括寶佳機構合陽、宏建、惠宇、豐邑等建築商,今年開始大規模提案,上半年新案供應達到1500戶,近三年來最大,形成了外國建築商的局面。竹北高速鐵路特區的提案可以從建築商佈局土地市場的背景來觀察。

自2015年至2018年以來,竹北房地產市場已經整合,年土地市場總交易量約為60~701億元左右,但2018年快閃記憶體晶片廠匯榮科技以18億元、每平近100萬元的高單價,在高了高速火車站前1846平商業區土地,吸引了市場的關注,去年7月鐵路局高速鐵路土地標準銷售,是95億元的土地,推動了一波建築商購買熱潮,去年竹北土地交易規模超過210億元,是前幾年水平的兩倍多。

去年,寶佳機構少東林家宏擊中近47億元,標記了聯發科棄標的世興段5867平土地,是近年來最大規模的新竹購買;台中建築商惠宇建設以25億元擊敗寶佳、新業等6家建築商,獲得近3萬平商業區土地,豐邑機構也獲得居住區土地7億元,經過壽命規劃,今年上半年推出公開銷售,形成竹北高速鐵路新浪潮。

據市調業人員統計,包括寶佳子公司、惠宇、豐邑、崑山等建築商,上半年竹北高鐵特區至少有7起案件,總戶數約1500起。此外,過去推出的銷售建議仍有300多戶待售。竹北高鐵特區近幾年推案低迷,成為今年大新竹地區推案最熱門的地區。「小宅化」在自住剛性需求的支撐下,竹北房北房地產市場主要以二房、三房為主流產品。

然而,隨著過去供應量大的房屋替代產品的逐漸消失,近年來房和四房的比例逐漸增加,甚至是票房毒藥60~70平大四房推出,反映了客房更換需求的逐步增加。竹北高鐵特區這波推案浪潮的主要產品大致可以分為兩類,一類是需要購買或更換客房樓層的標準住宅產品,另一類是需要建設商品品牌、規劃樓層數量大的樓層更換產品,如惠宇新案「坤山安境」等等,也吸引了很多品牌粉絲。

房地產行業指出,高速鐵路發展出軌道經濟學,延續了高速鐵路發展產生的經濟價值,推動了當地的發展。竹北高速鐵路已成為北臺與中臺之間最重要的交通樞紐。去年,竹北六站月平均進出站人數達到51萬人次。與2017年平均人數不到45萬人次相比,增長了14%,交通量的增長顯示了通勤率和商業能源的提高,以及生活品質的日益成熟,也帶來了新的人流和消費。甚至許多依賴高鐵的台北和桃園通勤者也願意選擇定居環境優質的竹北。

來自其他地方的建築商、當地的建築商、科技行業、零售連鎖行業和企業財團都對竹北高速鐵路周邊房地產穩定增值的潛力持樂觀態度。竹北也成為大新竹地區人口增長最快的地區。自2004年竹北人口超過10萬人以來,每年為5,000~7,000人口增長,現在超過19萬人,今年更有可能超過20萬人,十多年來高遷入率和高出生率推動人口倍增,人口增長率面臨人口紅利消失,仍排名第一,人口結構優先年輕、收入高、消費能力強。

竹北房地產市場發展從過去較早發展的縣治理第一階段重新劃分區,向東延伸到縣治理第二、第三階段和高速鐵路特定區域。東竹北也是人口快速增長的主要區域。近年來,隨著華邦電總部大樓的完工和進駐,偉順經貿大樓及其6+PLAZA商場、安傑國際酒店等運營帶動了生活功能和商業氛圍。台灣大學醫院生產醫療園區分公司開業。此外,竹科生產醫療園區生產技術大樓廠房的預租和入駐熱絡,使竹北高鐵逐漸成為大新竹地區新興的商業發展中心,也帶動了房價的上漲。據實際價格登入統計,2019年竹北住宅平均房價為每平22.1萬元五年來,上漲10.5%,與北臺其他都會區相比,更具抗跌性。然而,許多具有建築商品牌、優質基地條件和規劃特色的新案例的房價超過每平30萬元。

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