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竹科加高鐵,新竹房市爬起

新竹20年來房價一直在上漲,是否能幫助我們進一步分析竹科和高鐵對新竹房地產市場的發展和影響。除了新竹科學園帶來了大量的就業機會和人口的快速增長外,高速鐵路還建設了南北一日生活圈,這也是促進台灣經濟增長和推動新竹房價上漲的主要驅動力。

新竹科學園的重要城鎮─「台灣矽谷」新竹科學園是台灣第一個科學園,橫跨新竹市東區和新竹縣寶山鄉。園區廠家主要經營電子OEM服務,是全球高科技OEM產業的主要重要城鎮之一。

「台灣矽谷」聲譽。園區主要產業包括半導體產業、計算機產業、通訊產業、光電產業、精密機械產業和生物技術產業,是世界上半導體制造業最密集的園區之一,近年來按照國家發展計劃擴大基地,逐步擴大到桃園龍潭園區、苗栗鑼園區、新竹生物醫學園區和宜蘭園區,其對台灣經濟和就業機會的貢獻不言而喻,特別是臺積電等知名科技工廠大大提高了台灣的國際知名度。

新竹科學園距新竹市區約5分鐘,公路交通主要為中山高速公路,距台北70公里,距桃園國際機場約65分鐘。靠近台鐵新莊站,可乘坐間隔車前往高鐵新竹站,交通便利。

早期日本經濟發展迅速,生產條件發生變化。許多製造商轉移陣地到台灣投資工廠,使台灣能夠在1966年至1996年創造經濟繁榮,躋身亞洲四小龍之列。

然而,1991年以後,由於中國大陸的磁吸效應,大量的工業轉移導致了經濟發展的滯後。幸運的是,台灣於1979年制定「十年經濟建設計劃」此後,1980年,新竹科學園的建立更加積極,使產業發展迅速轉型,逐步走向科技大國的行列。高鐵建設一日生活圈─2007年1月5日,台灣高鐵開通後,逐漸成為台灣西部重要的長途快速運輸工具,也是軌道經濟的重要指標。

在這個階段,它被稱為世界上最大的BOT案例在交通和商業活動中發揮著重要作用,成功建設了北京高中的一天生活圈。從經濟角度來看,軌道建設不僅可以帶動人流、金流和物流,還可以創造就業和巨大的商機,大大提高國際城市的競爭力。近年來,由於大量台灣經銷商的迴歸,除了帶動台北和新北的商業、工廠和工業用地需求外,連帶租金也隨之增加,帶動投資需求;在這個產業升級的關鍵時刻,如果竹科、中科、南科能夠逐年增加產值,2019年三個科學園區的總產值為2兆6,321億元,就業人數也高達28.29萬人。

因此,如果我們能夠充分把握臺商迴歸的機遇,加上前瞻性計劃,加快產業園區建設,一是帶動就業機會,提高收入,二是促進消費和經濟的良性迴圈,竹科、中科、南科多年來對經濟和就業的貢獻是顯而易見的。其次,從另一個角度來看,竹科和高速鐵路不僅推動了新竹地區的發展,而且促進了房價的上漲。

值得注意的是,竹科員工的工資收入普遍較高。多年來,雖然房價上漲較高,但與其他六個城市相比,房價收入比和抵押貸款負擔率相對容易負擔得起,這也是近年來大幅增加的主要原因,許多建議已經完成;然而,當新房子逐漸增加,導致空房子充滿時,利潤促銷隨處可見,這也可以從媒體或網路促銷廣告中看到。

由於近20年來新竹房價的上漲,這也可以是2001年附圖信義房價指數Q100一路飆升至2019Q3的235.78,漲幅高達1.35倍見其中一點。

其次,根據附表2005年5月至2020年4月《住展雜誌》的房價統計,新竹市最高預售房價從2005年5月每平17萬元飆升至2020年4月58萬元。同時,竹北由19萬元迅速飆升至60萬元,竹東由16.5萬元飆升攀升至28.5萬元,湖口從9萬元漲到20萬元,新豐從10.5萬元漲到28萬元,漲幅一般高達1-3倍。

因此,不難理解多年來房價快速上漲的實際情況,以及竹科人急於買房的主要原因。然而,從另一個角度來看,房價上漲的後遺症將逐漸出現。最明顯的是,超額供應和新房必然會導致房價下跌。首先,投資者近年來必須大量進入該地區,特別是2012年和2013年。

如果投資者未能及時釋出,即使當時以低價購買,除非租金收入較高,否則他們也可能不會佔多少便宜。至於位置好、分割槽好的產品,階層仍將支撐房價,這也正是長久以來新竹房市有別於其他縣市極為特殊的另類發展趨勢。

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