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住展評論:提前向建商部署人口下滑?

       從短期來看,新冠肺炎仍然是影響台灣乃至世界的最大因素;但從中長期來看,人口結構的變化一直是台灣省國安水平的問題,現在甚至不是進行式的,而是完成式的。!根據國家發展會上週公佈的最新統計,台灣人口於今年2月開始負增長,每五人中就有一人超過65歲,因此將提前2025年到來。

事實上,開發商也很清楚,面對不可逆轉的人口衰退,擴張的城市發展(重新規劃)並不是一個長期的計劃,我們最喜歡借鏡子的日本也是如此。在過去的十年裡,房地產陷入了所謂的損失時代,但幾乎無限下降,主要是郊區或新興開發區;相對而言,城市價格和租金仍然持久。去年,由於夏季奧運會將舉行,東京出現了房地產投機。

回到台灣;儘管近年來正式努力促進城市更新或危險老年人重建,但起點確實可以討論;因為官方的真正目的似乎不是城市重建,而是啟用相關產業,然後刺激經濟(資料)。特別是到目前為止,官員們仍然相信並繼續推進城鄉擴張發展政策,這可以證明房地產市場近年來不斷增加新的重新劃分區,重新劃分區的價格繁榮。

然而,即便如此,住房展覽住房網路企業研究辦公室發現,在許多重劃分割槽,真正穩定發展,銷售順利,或離城市不遠,如江翠北、新店北、土城暫停或桃園中路;相對而言,遠離人口密整合熟的開發區,如淡海新市鎮、台北港特區或鶯歌鳳鳴,甚至容易陷入整合或低端。

另一個例子是高鐵青埔特區。雖然它最近復活了,但它依賴於投資和買入;特別是官方的建設和發展需要幾年時間才能真正形成甚至成熟,這取決於航空城的發展進展。換句話說,如果航空城的發展不如預期或最終仍然是一個大蛋糕,青埔仍然很難僅僅依靠民間商業設施來維持現有的價格規模。

當然,人口總量減少,不見得會對整體房市帶來立即且全面性的衝擊,甚至因為新產生的高齡需求,還可能創造新的藍海;但無可否認,新興郊區則幾乎肯定會受到一定程度衝擊。據此,開發商回守人口密集、機能完備成熟,原本需求(換屋)能量就足夠的市中心區,也是很合理的策略。

然而,這是北市近期新推案中的十、九大半要麼危老,要麼全部更案的真正核心原因嗎?或者只是建商認為這類推案潛在利潤更高,只有建商自己知道。

「繳稅季+母親節」荷包吃緊?電商業師理查分享策略應戰五月支出高峰

五月是全年支出較高的月份,除了迎接母親節大檔賣家需要購置更多商品庫存,繳稅季也即將開跑,電商賣家面臨較大的財務壓力。根據財政部規定,「以營利為目的、採進、銷貨方式經營,透過網路銷售貨物,必須依法課稅」,經營無實體店面賣場的個人賣家,但凡當月銷售貨物超過8萬元,就需按規定繳納營業稅,加上母親節檔期成本,對個人賣場而言是一大負擔。擁有豐富電商實戰經驗、孵化超過180位百萬賣家的渠道商學院創辦人理查初宗霖,提供母親節檔期的行銷策略,幫助賣家應戰五月支出高峰。