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戴德梁行:2000億元年交易量土地市場提前達標

       2020年9月29日,戴德梁行表示,第三季台北A級辦公樓空置率為4.6%與上季相比,空置率略有上升0.2個百分點,仍處於低點。本季租賃面積多為100~在300平方米之間,主要集中在敦北民生區和信義區。由於沒有新的供應,前三季全市總胃容量僅為5,500平與2019年全年43,000平相比的胃納量,租賃活動明顯冷清收斂。

辦公大樓租賃需求高峰趨緩
在缺乏新供給的刺激下,辦公市場租賃高峰期逐漸放緩,本季各區租金水平持平,全市平均租金為每月新臺幣2,600元。受疫情影響,外商公司配合總公司政策,將員工在家工作或靈活排程到共享辦公空間。由於經濟環境的不確定性,他們對辦公室的需求採取了觀望態度。預計疫情前辦公需求將不如殷切需求,租金上漲有望放緩。

西湖段內湖科學園區空置率略有上升0.1個百分點至1.4%,主要有中租迪和租賃達爾文科技中心約550平,聯盛網通租賃國鼎科技廣場約200平和PUMA租用亞洲科技大樓約200平方米。文德段部分面積釋出,本季空置率上升1.1個百分點至5.9%。舊宗段拜鏡傳媒租賃根鼎舊宗大樓約1,500平租用遠雄蘇黎世B棟和崇禎科技約600平,空置率下降0.4個百分點至16.2%。

西湖和文德段去化穩定,租金走勢穩定。受新冠肺炎疫情影響,西湖和文德段部分廠商因租金支付能力下降,將辦公室轉移到租金相對較低的舊宗段,逐漸增加了對舊宗段的詢問。

百貨商場週年搶攻報復性消費
隨著振興券的繁榮,業內人士紛紛提出促銷計劃,帶動買氣。與2019年同期相比,綜合商品零售業營業額年增長0.8% 。由於疫情放緩,人群逐漸迴流,百貨公司推出了各種吸引消費的優惠方案,與2019年同期相比,收入減少了5年%;超市、量販店、便利店年營業額增長率分別上升12.3%、10.1%及9.0%;其他綜合商品零售依賴於島上的國內遊客,增加免稅商店的消費,抵消出入境控制,但國際遊客的表現仍在下降,較2019年同期下降29.3%。

本季,除了餐飲店退出外,其他商業區的空置情況僅略有變化。由於乘客數量減少,西門商圈的禮品店紛紛退出。目前,服裝和餐飲業已經落戶。透過國內需求市場支援消費商機,空置率僅略有上升0.2個百分點忠孝商圈空置率上升1.4個百分點,中山南京商圈除租賃單位正在裝修外,店面沒有明顯變化,空置率略有下降0.8個百分點。

位於新莊之宏匯廣場的之宏匯廣場,商場面積約3萬平,最大的亮點是引進日本Zepp展演場館「Zepp New Taipei」及VR主題樂園「VR ZONE New Taipei」,增加了新的休閒娛樂設施。宏匯廣場是新莊、三重、蘆洲、五股、泰山等地區首家大型百貨公司,有望留住原有的外流消費。

2020年上半年,百貨公司和購物中心業績下滑。隨著疫情的放緩,第四季百貨公司週年紀念將陸續亮相,希望透過報復性消費和各種促銷活動,彌補上半年疫情衝擊的業績。

跨縣市向中南部轉移工業地產需求
本季度新臺幣676.4億元的投資市場交易額,交易量較上季大幅增加381.3%與2019年同期相比,也增加了225.2%截至本季,商業地產的交易量已接近2019年的年交易量。交易集中在台北、桃園、台南,總交易量佔總交易量的72%。本季買入均為國內資金,最高金額為富邦人壽新臺幣255.2億元,2020年以來最大的交易案例,以售後回租的方式向仙妮蕾德購買王朝酒店。臺積電本季以新臺幣93.5億元為基礎,以滿足未來擴廠需求.台南科學園三廠,前季新臺幣6.6億元工廠,累計超過100億元。

自用買家仍然是市場的主要買家,投資買家有多種投資型別,除了富邦人壽新臺幣255.2億元獲得王朝酒店外,根億建設在桃園市龜山區以18億元的新臺幣購買了聲寶的物流倉儲。中華郵政和豐興鋼鐵分別以新臺幣3.9億元購買和新臺幣3.3億元遠雄U-Town工廠辦公樓。此外,統一國際大樓出現了台北A級辦公樓罕見的交易,分別為開發行業投資了新臺幣12.4億元,購買16層整層約670平方米,盈福開發新臺幣6.15億元,購買29樓半層約340平方米,每平單價約179萬元,創台北辦公樓交易新高。

在北方價格上漲、供應面積不大的情況下,大型廠商紛紛轉向中南尋找目標。台南的需求最為明顯,主要是由於半導體和汽車零部件行業的需求。除了跨區域建廠外,還有許多地方擴建工廠的需求。土地價格、工業供應鏈和當地水電供應是製造商在中南部建廠的主要原因。

2,000億元土地市場新臺幣年交易量提前達陣
據戴德梁行統計,第三季度土地市場交易量為新臺幣638億元。雖然連續五個季度打破了新臺幣800億元的紀錄,但2020年前三季度累計交易量仍輕易超過新臺幣2,279億元來到新臺幣2000億元大關。戴德梁行表示,第四季目前尚無指標性土地標案之跡象,2019年怒創新臺幣3,140億元在前所未有的紀錄下,2020年可能很難再次突破,但儘管如此,2020年的土地交易量仍然是歷史上第二高。

第三季土地主戰場轉移到台灣,新臺幣交易量達到170億元,佔本季台灣總交易量的30%,地價繼續創下新高。2020年2月,興富發建設以單價新臺幣323萬元/平標德達新產業位於台中七期新四土地後,本季以新臺幣350萬元/平單價購買鄰近上述土地的角落,再次刷新台中七期土地交易單價紀錄。總太建設以新臺幣235萬元/平單價購買水經貿園區容積率500%文化商業區的土地也創下了水經貿園區的新高。戴德梁興分析表示,與中悅建設相比,中悅建設本季以255萬元/平的新臺幣單價購買了市政北七路中庸對面容積率480%從新七土地可以看出,總太在水經貿園區建設的推案目標是追上台中新鎮房價旺盛的企圖心。

戴德梁行的進一步分析,台北市政府於1994年搬遷至信義計劃區,成為推動區內政治、經濟、商業、住宅發展的超級引擎。在過去的20年裡,它創造了一個蓬勃發展的外觀。台中市政府於2010年搬遷至台中七期。借鑑信義計劃區的發展模式,台中七期確實有未來黃金十年的機遇。
   

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