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資金氾濫、利息貼地將重劃區地價響應打擊

中路特區近年來披露了多筆億級交易,未來房價將不同。台灣抗疫成功,央行近日宣佈7月份五大銀行新承擔的房貸利率為1.359%,為了歷史低水平,資金湧入國內。但都會區重劃區交通建設話題較多,吸引建商投標購買土地。

根據實價資料統計,從中央北部重劃區、桃園青埔特區、台中單位12、南科LM從特區到高雄亞洲新灣區,漲幅最高達2倍,說明開發商搶購土地勢在必行。觀察實價資料,自2018年房地產市場回暖以來,指標重劃區土地價格大幅上漲,漲幅至少為10%,其中14期重劃區漲幅最為驚人。重劃前後土地交易價格翻了一番,台中市單位12也不多讓步。

2018年,每平26萬元,漲幅60%。LM亞洲新灣區特區價格上漲10.7%~44.1%不等。瑞普萊坊市場研究與顧問部主任黃舒衛表示,從北中南各區重劃區的土地價格來看,央北重劃區是最早上車的,新店的房價基本上並不低,所以即使IKEA、環形線是錦上添花,但漲幅不如其他中南部的弟弟。

相對而言,桃園和台中市由於臺商迴歸、產業投資熱、雙北輕移民,再加上交通建設和土地開發,同時達到成熟甜蜜點,導致原材料價格爆發。土地漲幅在短時間內突破20%,趨勢難以備案。上市建設者壓力很大。中央新村北側重點區位於新北市新店區。

經過五次土地標準銷售,每次標準銷售現場人滿為患,創下三次全壘打紀錄,標準總額約為290.31億元,包括宏普、潤泰、國泰、大陸、長虹、國美、新潤、將捷、遠雄等知名建築商插旗,土地買賣平均單價逐年上漲,其中宏普建設30.71億元標下斯新段28、29地號土地,其中28地號900坪土地溢價率高達33.1%,單價達到161萬元,是歷年最高單價。至於最高總價,是國泰建設17.61億元標下的106地號,至於土地交易單價最高,也由宏普建設贏得,以上月21日為每平176.5萬元、14.31億元購買810平方米的土地,重新整理了該地區的天價。

科達機構房地產研究中心經理曹鈞富表示,新店央北重劃區與安坑交流道、環河高速公路、中安大橋相鄰,連線捷運小碧潭站、環線14站,具有雙捷運優勢,周邊生活環境良好IKEA、北京電視臺等大型購物中心已經進入。2018年,每平均交易價格為5個字頭。

今年,新案件已成功站穩了6個字頭,甚至攀升了7個字頭的房價,顯示了其房地產市場的潛力。在建設完成的第一年,青埔率先在桃園重建區蓬勃發展。近年來,中路、京國、小檜溪相繼進入市場。最近,新光影城、IKEA旗艦店、X-Park八景島水族館等有利話題推動了整體市場熱潮。

觀察過去兩年各重劃分割槽的土地交易,中路、青埔、小檜溪的平均價格顯著增長。其中,隨著土地價格的上漲,青埔和小檜溪的新案價格已經站在四個字頭。相比之下,中路特區仍有兩個字頭建案。近年來,許多億級土地交易被曝光,支撐了房價的強勁上漲趨勢。中路特區的土地交易是中路最熱門的一段。自2014年以來,多達52億元,包括:國內、國泰、京澄連插旗,形成新興「富人區」,今年3月,新總陽建設也以23.4購買大興西路住宅區剩餘2500平方米的土地92.2萬元不僅創歷年中路總價新高,也是桃園今年最大的購地案,為區域房價增添了支撐動能。

中內建設機構業務部經理邱淳惠分析,相比之下,中路特區規劃純住宅區,綠色覆蓋率高,生活品質高,往返機場、高速鐵路方便。近年來,它已成為雙北高階客戶、台灣商人和當地退休大戶的首選。然而,它正處於發展階段,未來房價將有所上漲。

台中新興重劃區北屯地價飆升的吸引力始於機捷和單位12。其中,由於密度低、綠色覆蓋率高,單位12特別受到豪華建築商的喜愛。在不到兩年的時間裡,地價從每平26萬上升到每平40萬元,上升了60%,包括精英、國泰、巨虹、華泰、俊業等單位12個新案例。

此外,在今年年初完成配地後,台中有一個巨蛋BOT案利多,再加上近11期崇德商圈、水湳經貿園區,吸引建設商爭相入主,土地單價從重劃前每坪17.3萬元起漲,今年年初國泰建設猛砸15.16億元,每平62萬元購買山西路與崇德六路口246平建地,惠宇建設每50萬元購買崇德八路與豐樂路三段路口2500平建地。最新交易是元鈞建於8月70.614期購買1萬元的土地。

正心房地產估價師會同事務所所長黃昭閔指出,繼國泰建設以區域高價出售後,原市場參與者認為,地主將該市場作為銷售參考指標,將鎖定區域土地市場的漲停,但開發商瘋狂追求價格。主要原因是,為了鼓勵加快發展,政府提供了20%的三年時程容積獎勵,還有面積容量獎勵,面積3000平方米以上,10%獎勵,4000平方米以上15%獎勵,20%獎勵完整的街廓開發。

因此,即使該地區的大部分土地都是低密度使用的,但在時間和麵積獎勵的支援下,最高可以獲得1.4兩倍的體積創造了每平面60多萬元的紀錄。

台中市14期重劃區近臺74期,也有台中巨蛋的話題,吸引重量級建築商搶購土地。黃昭閔表示,以現有土地的成本,14期重劃區的價格勢必站在四個字頭上,使建築商盈利。

此外,台中市政府自去年以來實施了宜居政策。未來,該地區將以垂直綠化高層建築為主,形成新的豪宅聚落。近年來,台南善化、新城、穩定的房地產市場迅速增長,其中位於善化與新城交界處「LM特區」7月份透天開工量居台南市之冠,已有建商搶購入位LM特區之後的FG萬坪特區建地,醞釀推案。

黃舒衛指出,儘管南科LM目前特區漲幅落後,但可以預期,因為光臺積電公司在短短一年內就購買了100億元的土地和工廠。先進技術供應鏈形成後,將推動未來相關產業和就業人口的大規模進入,這將是繼竹科之後台灣另一個高科技驚歎號。

需求結構翻轉後,不僅土地投資熱,北方建築商、代銷商也急卡,市場前景最為樂觀。至於高雄市凌雅、前鎮、鹽城三個行政區「亞洲新灣區」自2016~2020年間,受益於高雄展覽館、高雄圖書館、高雄軟體園區、港口旅遊中心、海洋文化和流行音樂中心,推動前鎮、靈雅區土地平均價格上漲,前鎮土地交易平均價格從每平15.65萬元漲到每坪20.77萬元,漲幅達到32.7另一個苓雅區的平均土地成交價格是從每平約60.11萬元,漲到每平約81.36萬元,漲勢驚人。隨著臺積電台南科技園的發展,不少業者繼續在該地區投資建廠,擴大專家警示:提防資金收水、投資熄火、資金氾濫、短期內無休止的現象。

各種寬鬆的貸款條件,確實鼓勵買方進入市場情緒,但特別注意未來資本收集、投資需求、區域銷售壓力等負面條件,價格風險不小,建議買方應從自用的角度仔細評估,不應對過高、過長的價格上漲有一廂情願的期望。

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