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【專訪全文】房地產代銷大亨磨劍7年祝文宇借殼上市首次推建案

祝文宇接受本刊專訪,暢談借殼上市「愛山林」七年來,我一筆一筆勾勒出企業藍圖的心路歷程。

甲山林廣告董事長祝文宇一直是行動派,借殼上市「愛山林」之後,沉潛近7年才推出第一個自建案。上週三(5月27日),他接受了本刊的獨家採訪,回顧了近年來蟄伏獵地的心路歷程,鼓勵年輕人在全球撒幣。「用錢賺錢」,否則很可能會成為下一波財富重分配的弱勢群體。

上週三,國內房地產銷售大亨嘉山林董事長祝文宇與本雜誌在北市興安街銷售總部會面。過了很長一段時間,一個白頭髮的魁梧男人來了,在白色工作背心下看到了一件藍色的polo襯衫搭配深灰色短褲和人字夾腳拖,與周圍豐富的裝飾形成對比,但員工並不奇怪,「祝文宇先生是行動派,經常穿著這樣跑工地,最後直接去開會。」原來祝文宇剛剛從淡水中走出來。「海上皇宮」趕回工地接受採訪。

愛山林沉潛近7年,首個自建案在北市劍潭推出。「圓山帝寶」,每平開價近百萬元。
7年前,金尚昌公司爆發空案,祝文宇乘勢入主,借殼上市更名為「愛山林」,一向行動指揮官的他並沒有因此風火火推案,而是等到今年520檔才推出第一個自建案「圓山帝寶」,每坪開價近百萬元,肺炎疫情稍緩時,他對建案充滿信心。
代銷大亨帝寶一炮紅。

值得一提的是,在愛山林、甲山林的自建案中,很多案名都包含在內「帝寶」二字,全臺最著名的豪宅-北市仁愛路「帝寶」,他手裡一炮而紅。「宏盛帝寶最早的案子是我們計劃的,名字也是我們拿的。我們從一開始就得到了它『帝寶』商標權,後來有些建議也取了這個名字,我們會通知建商不允許使用,只是有些人來情商,後來我就算了。」祝文宇一本正經地說。

那一年,在祝文宇的操作下,宏盛帝寶被推上了台灣豪宅界的巔峰,至今仍有不少建案企圖沾光,名字納入「帝寶」2字。
白手起家的祝文宇,旗下愛山林是繼海悅之後,第二家借殼上市的代銷商,甲山林機構每年推案量維持在500億元左右,與承接案量最多的海悅並稱「房地產代銷雙雄」;今年愛山林滿手好牌,不僅北市南港指標大案「世界明珠」銷售中,日前還宣佈推出總銷金額380億元的7大自建案,為全年營收表現再添柴火。

新竹購地夢想造市鎮
不要認為借殼上市很容易。祝文宇告訴本雜誌建設愛山林的過程。當時,該公司被掏空,股價僅超過3元。調整體質和增資花了一年多的時間,最終將該公司的銀彈提高到40億元,「然後我們把山林銷售團隊拉到山林,因為銷售是我們最熟悉、最快、最穩定的業務,平均3個月到半年可以結束可以在三個月到六個月內結束。屆時,活水正在滾動,因此我們只需要在早期階段投資一些硬體裝置和廣告費,大約2億元。」

「購買土地的支出仍然是最大的,花費了大約30億元,條件好的土地不容易找到,中間真的花了很多時間。其中,我們投資最多的是新竹,位於茄子通道旁邊,跨越新竹縣和城市的8萬多平板建築,非常靠近竹科。我們希望做出不同的風格,因為基地足夠大,大約有3到40個街區,相當於一個很大的重建區域。」他說,他最大的夢想就是自己建一個城鎮。

祝文宇認為,在台北,「東區門戶規劃」南港將成為下一個信義計劃區。
在採訪過程中,祝文宇的大部分手都交疊在膝蓋上,但當談到新竹鎮案時,雙手現在敞開,身體微微前傾,臉上寫著一種興趣,「大約70%的基地,我們將建造7層的集合住宅,規劃20到40層的房子,另外30%左右我們想建造非常獨特的,像兩層別墅的庭院,附近有一些商業設施的生活設施,就像美國的生活環境,將是一個新的風格。」

為什麼買地放了這麼久還沒動?「因為我們在等待計劃。」祝文宇解釋說,新竹市政府計劃在當地開設雙語學校,現在開始建校舍,預計明年幼兒園先上路,明年是小學,等等,「竹科電子新貴非常重視下一代的教育,特別是雙語條件,我們8萬平的基地只在學區,將有一定的需求支援。我們現在也在申請許可證,明年開始,預計將在5年內完成。」

祝文宇的甲山林廣告從代銷開始。六年前,銷售團隊進入愛山林,為初始運營注入利潤動能。
長年做代銷的他,在銷售帝寶的過程中體會到一件事,「每個人都喜歡這麼好的房子,但幾乎買不起,所以我想知道如何在未來建造同樣好的案例,但我們買得起。答案是:找一塊便宜的土地,但成本不能太差,所以房子的品質會一樣好。我們的想法是,也許這個地方不是那麼好,但品質必須很好。」

說服貸款在低利時代買房
「疫情過後,許多專家表示,實體經濟需要一段時間才能恢復,這對房地產市場來說實際上是一件好事,這意味著利息不能上升。只要利息仍然很低,每個人的口袋資金都可以持續幾年。誰想便宜賣?如果價格不好,最多先租。現在世界各地都在印鈔,流通資金充裕,所以未來不再是賣方盈利的市場,而是人們利用低利貸款買房。如果你不想借錢,人們願意,你會等待財富的重新分配。」他語重心長地說。

談到年輕人買房,祝文宇說:「老房子很便宜,但很少有年輕人想住在老房子裡,他們都想買市中心,不想去郊區看房子,所以年輕人說買房子太難了,跑去買車,買包,問題是現在利息這麼低,你不買房子總是幫別人支付抵押貸款。」
愛山林建設近日召開新聞釋出會,宣佈520檔期推出7個自建案,包括代銷案的總推案數達到650億元。

他以自己為例,「我當初先存到第一桶金後,就開始學著用錢賺錢,到了今天,如果你還不會用錢賺錢,只靠工作領薪水根本沒機會翻身。」他回憶說,他一生中第一次買房是在進入職場三個月後,「我還記得我向父親借了一張10萬元的支票,因為我要付定金。結果,不到一個月,我就賺了10萬元。你知道,當時台北的房子只有3萬或4萬元。」

炮轟政策頭腦不靈活
當被問及當時為什麼敢買,祝文宇臉上露出驕傲的笑容,「因為我認為這個案子很便宜。你不敢買房子,因為你不夠專業。如果你不懂股票,你敢買嗎?你不懂餐館和衣服。你敢投資嗎?讓我們回顧一下,哪種投資可以賺到最多的錢,金融和房地產,所以你想知道更多,因為靠錢賺很多錢的人是房地產最多的。」

南港「世界明珠」是目前祝文宇手中最大的代銷案,總銷售額看千億元。
問他對房地產政策的看法,看法時,他忍不住抱怨不住抱怨,「現在政府裡很多人都不夠專業,學者只有理論,沒有實踐經驗,往往看不清情況。更多的政策錯在哪裡,錯在只做小基地更多,做更多,應該先發展新區,然後讓舊區人們輕鬆搬過去,改變更好的條件,所以你原來的舊房子屬於國家,直到整個地區幾乎公開,然後一起重新規劃。」

「如果是我,最簡單的方法就是(新北市)蘆洲總站到處都是工廠,所以我會想辦法重新規劃。新房建成後,我會回去問萬華的老公寓居民是否願意更換新區的新房。這樣換。這樣,萬華區是否空無一人,可以更好。然後,把中正紀念堂和仁愛之路全部納入其中,一起在更多的規劃中思考。否則,只做小規模改造是沒有幫助的。如果你想這樣做,你可以開啟和關閉它。」祝文宇進一步解釋。

祝文宇花費30億元在台北市中心建設銷售總部,創造服務差異化,方便人們比較和了解各地的建案和市場。
「例如,社會住宅也存在很大的問題,主要是由於管理不善,導致漏水、安全問題等。」他直言不諱地說,解決社會住宅品質差的問題並不難,「如果是我,鼓勵臺積電、臺塑等知名公司出租管理,訂購相關費用可作為費用或稅收抵免,自然會有企業談論。事實上,有很多方法可以解決這個問題,這取決於你的頭是否足夠靈活。」

67歲的祝文宇出生在一個軍人家庭,沒有顯赫的背景。因為他在大學就讀於逢佳大學城市規劃系,退休後第一份工作就進入了當時房地產行業的第一志願者「台北房屋」,與當時的同事、後來的霸主張裕能(桂林廣告董事長)、曹瑞濱(桂林廣告副董事長)、陳清堯(白天鵝機構總裁)一起度過了銷售業的黃金40年。

甲山林業機構旗下的甲山林廣告和愛山林建設年推案約500億元,與海悅一起被視為代銷雙雄。
規劃藍圖漸交棒獨子
7020世紀90年代,預售房屋機制剛剛出臺,很多人還在瞎摸大象。台北房屋創始人葉條輝一直在蓬勃發展。在他的領導下,台北房屋平均可以在三天內接下一個新的建議,每兩個月推出一個自建案,勢頭一時無二;直到1980年房地產市場反轉,台北房地產財務過度擴張,才在市場上失敗。在此期間,許多銷售人員離開,並建立了自己的入口網站。新聯陽、甲桂林、白天鵝、甲山林等知名代銷商都追溯到台北的房屋。

1970年20世紀90年代,台灣房地產起飛,葉條輝的台北房屋如火如荼,也孕育了許多未來代銷強人,如祝文宇、張裕能等。

其中,祝文宇是葉條輝最近離開的將軍。有一段時間,即使葉條輝付不起工資,祝文宇也永不放棄。今天,他將邀請葉條輝參加甲山林業機構的尾牙,甚至在全體員工和客人面前尊稱葉條輝「師父」,在他粗獷的外表下,隱藏著一顆感恩的心。

祝文宇獨子祝藝肩負起甲山林機構總經理的重任,在隊長的幫助下慢慢踏穩接班步伐。
祝文宇說,很多員工會認為他管理得很好,其實只是因為他腦子裡有藍圖。他喜歡動腦。近年來,他慢慢把團隊能完成的業務交給兒子、嘉山林業機構總經理祝藝,「一些新事物是由我主導的,比如新竹的鎮案。我一直在思考如何讓每個人都買得起,我可以繼續夢想我建設一個城市。」

「繳稅季+母親節」荷包吃緊?電商業師理查分享策略應戰五月支出高峰

五月是全年支出較高的月份,除了迎接母親節大檔賣家需要購置更多商品庫存,繳稅季也即將開跑,電商賣家面臨較大的財務壓力。根據財政部規定,「以營利為目的、採進、銷貨方式經營,透過網路銷售貨物,必須依法課稅」,經營無實體店面賣場的個人賣家,但凡當月銷售貨物超過8萬元,就需按規定繳納營業稅,加上母親節檔期成本,對個人賣場而言是一大負擔。擁有豐富電商實戰經驗、孵化超過180位百萬賣家的渠道商學院創辦人理查初宗霖,提供母親節檔期的行銷策略,幫助賣家應戰五月支出高峰。