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紅竹縣五大精華區房市救世主不是熱則「瘋」

今年房地產市場掀起了一場資本狂潮,市場價格走勢與經濟基本面脫鉤,台灣新案市場銷售普遍加快,其中大新竹地區新案,依靠「房市救世主」臺積電及電子科技業帶動,周邊購屋客信心與需求高漲,新案登場三天內收盤,更有甚者未開案就造成排隊搶屋熱潮。

專家分析,今年大新竹地區推案量整體來說並無增加,但推案分佈多在蛋白區,精華區供給減少,導致新案一出就引發購熱潮,盛況不是熱度飆升,是高階到「瘋」抓住地步。根據國泰房地產指數第二季度的資料,新竹縣大廈的成交價格可能在一季內上漲12.4%與去年同期相比,大幅上漲23.45%,來到28.6萬/坪,新推案的價格高達93%建案開價超過25萬元,僅7%低於25萬元。

《住宅週報》主席陸敬民表示,新竹縣五大精華區房價的上漲與繁榮帶動投資者的出現密切相關。他分析了新竹市的巨城商業區。雖然它屬於舊市區,但生活功能良好的新案例價格已經到來36~40萬八個學區(東園國小、竹蓮國小、培英國、建華國中、新竹中學、新竹女中、清華大學、交通大學)受益於從小到大的教育鏈,新案在36~38萬;而知名的關浦計劃區,因靠近科技園而受到科技產業的青睞,新案的價格在30~35萬,這三區房價皆站穩3字頭,部分建案甚至來到4字頭,成為支撐新竹市房價的三大區。

而另一亮點則落在新竹縣竹北市,最新價格也最高的高鐵特區價格最高,受到投資客追捧,新案從30~45萬有,也讓各大建商紛紛搶進,如寶佳系統、大硯建設、坤山建設等,其中35~37萬成為中間值。另一個區塊是華興重劃區,受益於臺元科技園和雅商圈。

這是近年來新案價格上漲最快的速度。比如中正西路商圈舊市區周邊,兩年前價格坐一望二,落地19~21萬間,今年已飆升至25~26萬,漲幅比其他精華區快。

住展雜誌研發長何世昌指出整個大新竹地區精華區買賣情況,不能用熱來形容,已經是「瘋」搶劫,雖然新竹的整體計劃數量與去年相同,但今年的計劃移動到周圍的蛋白質區域,導致今年在竹北四個重劃區域,新竹東區,北區只要計劃瘋狂搶劫。精華區供應減少,但城市規劃周邊新興重劃區如金雅重劃區、中正重劃區、金獅重劃區、綠獅重劃區,甚至19公頃重劃區,也利用新案例價格,價格已突破兩個字,甚至當地人也不敢相信。

為什麼房地產市場在新竹如此轟動,甚至引起投資者花錢進入市場,買排隊長凳20萬高價,陸敬民分析有三點,首先新竹素土地不多,在當地建設商業計劃通常基地不大,約5~800平,最多可以規劃100戶,創造了一個完美的搶購前提。第二,新竹預售購買群體主要來自新竹科學園區的科技人員。

其特點是工作時間長,嚴重依賴網路資訊,容易成為沒有時間的庫存物件,也間接導致經紀人。第三,投資者也因制度而進化。過去,雖然制度不完善,但竹北的科技傳播速度很快。過去,投資者早上籤了紅單,下午可以在網上看到。漲價三五萬轉售是正常的。

然而,對於建築商來說,紅單不僅使他們出名,而且影響市場價格。後來,建築商也採取了行動。紅單需要三等親屬才能更改名稱。從那時起,投資者被轉移到下一步「換約」,由於紅單無法轉讓,投資者將首先支付預售房屋的固定簽名(約總價)10~15%),一下子,投資金額從5萬拉到一兩百萬,當然利潤會很高。

一坪漲價1~2萬,利潤可能達到五六十萬。然而,建築公司也再次開始鎖單,犧牲了半年~一年內不能換合同,或者申請前不能換合同,也就是說,不要讓投資者倒貨。現階段,合同變更模式也受到限制,然後形成第三階段。

當投資者交付房屋時,他們完全成為業主,房地產成為投資者的財產,他們想以更高的價格出售,成為另一種交易;它還使許多有遠見和財力的投資者成為經紀人,導致各種混亂,如家庭選擇費和長凳價格,並帶有需要購買的人。陸敬民和何世昌都認為,預售房屋交易熱點有兩點需要注意。

首先,市場容易盲目追逐價格,資本槓桿率擴大,這將有推動資產泡沫的疑慮。第二,在待售的中世紀房屋市場相對合理的情況下,今年的房屋銷售不如預售房屋熱情,演變成投資者鎖貨追高的現象。無論自住客戶的心態是簡單的自住還是想加入資本遊戲,都成為推高房價的原因之一。

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