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北市門店均價可能跌破百萬新竹,高雄價格逆勢上升

近年來,雙北地區門店交易市場下滑,台北門店單價保險跌破百萬。近年來,觀光業受到新冠肺炎疫情的嚴重打擊。北市知名商圈士林夜市紛紛出現退店潮,包括日本美容店、豪達雞排、口臭豆腐等名店。

專家指出,受電商、百貨、商圈轉移、成本影響,北市門店交易單和總價都在緩慢下跌,甚至差點跌出百萬大關。據估計,受疫情影響,今年門店價格難以達到高價。根據實價資料,台灣房屋統計,台灣七大都市門店交易近三年,其中天龍國台北門店平均單價持續下跌,從108.1萬元開始跌至100.6萬元,修正幅度6.9%總價也降低了6.3%,新北市下跌6.2%桃園市和台南市的修正率為2%~3%之間;至於店面單價增長最亮眼的是高雄市單價上漲7.7%,其次是台中6.1%值得注意的是,以高收入、高消費為榮的新竹縣市,雖然平均單價保持不變,但店面交易總價在3年內一口氣上漲15%。

台灣住房智庫發言人張旭嵐指出,高雄市2017年~2018年門店單價變化不大,但2019年單價增長明顯,超過1億元的門店交易也從2018年的6筆增加到16筆,主要受益於九合一選舉,高雄成為台灣的焦點,許多企業和連鎖店宣佈南方佈局,拉觀光消費,推動門店銷售租賃需求,最高總價為2019年7月,高雄醫學大學以19億元買家樂福店舊址,作為未來醫療建築。

然而,相比之下,北臺的商店交易狀況不如高雄熱,特別是台北受到觀光消費放緩的限制,A水平商業區發展疲軟,店鋪單價偏高,近年來缺乏黃金店鋪交易。

因此,平均單價疲軟。與2017年相比,單價下跌5~10%。雖然新北市和桃園市的門店波動較小,但整體表現仍然穩定,主要是因為各地區的商業區仍以周邊自住客戶為主。一般民生餐飲類門店租金穩定,不受環境影響,單價變化不大。在人口紅利的支援下,桃園市的日常消費保持了商業區的發展,門店交易單和總價穩定。

桃園以南的新竹店價格一馬。台灣房屋智庫經理江怡慧表示,桃園的店鋪交易熱區以中壢區為主,很多中壢區的店鋪都是機捷話題,很多以高校為主的商圈店鋪都受到投資者的喜愛,其次是桃園區,主要是舊市區的商圈店鋪,很多店鋪投資者在龜山長庚商圈買房。

受益於新竹科技園和工業區就業人口紅利,新竹地區門店價格明顯穩定,但購氣板塊已經移動。從2019年交易門店可以觀察到,過去門店大多以新竹市為主,但2018年門店交易量增加的地區大多在竹北市、湖口鎮、竹東鎮、新豐鎮。這些商業區大多屬於遊客較多的地區,顯示了買家對該地點的客戶收集和對商業區潛力的信心。

至於台中地區,去年店面平均成交單價達到33萬元,但總成交價格下降了11.1%,豐邑機構總經理邱崇哲指出,隨著土地成本和建設成本的上升,門店市場價格持續上漲,但交易形勢火爆,主要是因為重大建設引領話題,特別是捷運綠線沿線最熱門,其次是生活功能形成的重劃區,如太平新光重劃區周邊。

如果你想找到一個有發展潛力的商業區,你可以去東區,比如台中站的干城特區。目前,該地區有秀泰影城插旗,附近有三井集團「Mitsui Shopping Park LaLaport台中」此外,新開放的臺糖湖濱生態公園將成為未來商業活動的重要城鎮。目前,總價2000萬元左右是最暢銷的產品。

台中市的重大建設引領了商業區的發展,總價約為2000萬元的門店最暢銷。去年,高雄門店成為黑馬,甩掉了新北,接近天龍國。至於南部的兩個大都特別是門店基期低,呈現穩定增長趨勢。

瑞普萊坊市場研究與顧問部主任黃舒衛表示,高雄的平均交易總價甚至在2018年領先新北市,2019年僅為台北5%。

黃舒衛進一步指出,商店投資與零售市場的增長聯絡,零售市場的表現受到觀光市場的推動。據觀光局統計,2018年高雄觀光酒店為56.81%但2019年增加到66.07%,尤其一般觀光住用率成長12.21%是台灣最佳進步獎。

因此,外國遊客和國旅市場都成為高雄零售市場增長的新力量。此外,高雄高溫氣候也加強了實體店的規模,「空間大,舒適」,只有與電子商務競爭,產品才能進行差異化定位。

因此,除了大型購物中心的持續增加投資外,街頭商店的規模也逐漸走向百平規模的新格局。據估計,高雄商店的價格基期較低,單價不到台北市的三分之一。

此外,公共建設和觀光市場充滿新鮮感,商店市場的投資前景看好。至於台南門店市場的獨特性,只有北門路和國華街頻繁的日常封面才能知道其古都的生活和消費情調,深受國際市場的接受。特別是在南科等高科技工廠的持續投資下,我們有機會複製竹科高學歷、高收入、高出生率的模式。

如果我們願意從日本三井集團投資高鐵站旁邊的購物中心,我們可以預測未來零售市場將走向古典、精緻、年輕、新穎等不同面貌。展望今年的門店發展,張旭嵐認為,由於新冠肺炎疫情的發酵,觀光消費者數量大幅減少,觀光餐飲業是首當其衝的。

因此,今年上半年的門店市場逐漸看到了後續效應。如果疫情拉長,經營狀況難以支撐門店租金的人事成本,中小型門店空置率會增加,門店收入會下降,暫時很難有高價交易。

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